아파트 월동준비 사전점검 어떻게

겨울을 재촉하는 첫 눈이 내리면서 본격적인 월동준비가 필요한 시기가 돌아왔 다.

보금자리인 아파트도 마찬가지다. 입주전 사전점검을 잘했다해도 하자가 생기 는 경우는 많다.

급하다고 사설 업체를 불러 자기 돈을 쓰거나 관리실에 화만 내기보다 하자보 수 절차를 잘 익혀두면 유용할 것이다.

하자가 생기기 전에 아파트단지 곳곳을 살피면 '호미로 막을 수 있었던 것을 가래로 막는' 낭비도 막을 수 있을 것이다.

■하자처리 어떤 과정 거치나 = 공동주택관리령(16조 제1항)에서는 아파트 시 설물 하자에 대해 '공사상의 잘못으로 인한 균열, 처짐, 비뜰림… 등으로 건축 물 또는 시설물의 기능상, 미관상 또는 안전상 지장을 초래할 정도'일 것을 조 건으로 규정한다.

아파트 주민에게 불편을 일으키거나 안전상 문제가 발생할 소지가 있는 거의 모든 사안이 하자에 포함되는 것이다.

일단 하자가 생기면 아파트 주민이나 동대표는 이에 대한 보수를 사업주체(통 상 시공사)에 요구할 수 있다. 이때 구두보다는 서면이나 내용증명을 통해 확 실히 수리약속을 받는게 좋다.

사업주체가 이에 응하면 문제가 해결되지만 불응한다면 과정이 좀 복잡해진다. 통상 입주후 1년까지는 시공업체가 현장에 상주해 하자보수 요구에 잘 응해주 지만 입주후 5년 이상 지난 아파트는 하자에 대한 책임을 놓고 분란이 생기기 쉽다.

입주자들은 우선 입주자 대표회를 통해 아파트에 대한 준공검사권자(보통 해당 지방자치단체)에게 이 사실을 통보하고 시정을 요구할 수 있다.

준공검사권자는 통보를 받은 후 해당 사업주체에 보수를 명령해 문제를 해결하 도록 한다.

사업주체가 이 명령에도 응하지 않는다면 입주자대표회의가 '하자보수보증금' 을 찾아 이 돈으로 하자 부분을 고쳐야 한다.

하자보수보증금은 아파트 같은 대규모 주택 사업자가 하자의 수리를 보증하기 위해 총공사비의 3%에 해당하는 금액을 별도로 보험사에 예치해 놓은 돈으로 입주자 3분의 2이상이 동의하면 찾을 수 있다. 물론 하자보수기간이 지나면 하 자보수보증금은 해당 사업주체에 반환된다.

입주자들은 하자보수를 거부한 사업자에 대한 형사책임이나 손해배상은 따로 청구할 수 있다.

■시설별 보수기간 알아둬야 = 아파트단지는 시설별로 하자보수 기간이 다르기 때문에 이를 미리 알아두는 것도 필요하다.

하자보수 기간은 일종의 품질보증기간으로 사업주체에게 하자부분에 대한 무상 수리나 교체의무가 부과되는 시기여서 기간이 지나면 입주자들이 수리비를 물 어야 한다.

주택건설촉진법과 공동주택관리령에 의하면 사업주체의 하자보수 책임기간은 내력구조부인 경우 사용검사일로부터 5~10년(보.바닥.지붕은 5년, 기둥.내력벽 은 10년)이며, 주요시설은 2~3년으로 정해져 있다. 그 외의 시설은 책임기간이 1년이다.

최근에는 건물의 구조 부분뿐 아니라 미장공사, 전기설비, 급배수 등 자연스럽 게 문제가 발생하는 공사까지 10년의 하자담보 책임기간을 적용하는 등 대법원 판례가 나오면서 소송을 할 경우 입주민이 이길 가능성은 더 높아진 상태다.

해밀컨설팅 김기철 소장은 "최근 건설사들의 관리강화로 하자때문에 소송이 발 생하는 경우는 많이 줄었다"면서도, "입주후 시간이 오래 지난 단지는 미리 하 자 부분을 점검해 만약에 대비하는 것이 좋다"고 충고했다.