~신규단지 아파트 관리사무소 개소비용 부담주체 유권해석

신규 입주아파트의 경우 관리소는 입주개시일 15~30일전부터 개소하여 업무를 시작하고 관리원 채용, 물품 구입 등을 입주 개시일 이전에 완료한다. 이러한 개소준비 비용의 부담주체가 누구인가에 대한 문제가 발생하고 그 비용이 사업주체에게 있는데 입주자가 부담했다면 사업주체에게 반환을 요구해야 하는 문제가 발생한다.

이 문제에 대한 법규, 유권해석, 판례를 통한 유권해석입니다.

1. 관리소 개소비용

개소비용 부담주체는 국토부 유권해석 등을 감안할 때 아파트 건설사업의 마무리 단계에서 하나의 공정으로 간주하여 사업주체가 부담하도록 해석하는 것으로 이해되며, 통상 관리소 개소비용(공기구, 비품, 인쇄비용 등)은 공사비 원가에 계산되어 있다고 보아 사업주체(발주자, 시공자)가 부담해야 된다고 사료되며, 만약 입주자가 부담한다 해도 공기구, 비품비로 지출해야지 관리 운영자금으로 사용하는 선수관리비(자본금)에서 지출할 수 없습니다.

◈ 국토부 민원회신 내용

ㅇ 주관58070 - 261 (2000. 1. 28)
<문의> 재건축조합 아파트의 사무소 개소비용(집기등)의 부담은 누가 하여야 하는지.

<회신> 재건축조합 아파트의 사무소 개소비용(집기등)의 부담은 사업주체와 분양을 받은 자와 특별한 약정이 없다면 사업주체가 하여야 하는 것이므로 재건축조합과 시공회사가 부담하여야 할 것입니다.

ㅇ 주관58070 - 768 (2000. 3. 15)
<문의> 아파트관리사무소 개소비용(집기,인건비등)을 사업주체가 부담해야 하는지 입주자측에서 부담해야 하는지.

<회신> 공동주택단지 관리사무소의 개소비용은 사업주체와 입주자간에 체결한 관리계약 내용에 따라야 할 사항이나 관리업무를 입주자대표회의에 인계하기 전까지는 사업주체가 관리를 하여야 하므로 관리계약 내용에 특별한 내용이 없다면 사업주체가 부담하여야 할 것입니다. 

ㅇ 주관58070 - 989 (2000. 4. 3)
<문의> 사업주체의 의무관리중에 필요한 집기등의 구입비용을 누가 납부해야 하는지

<회신> 공동주택단지 관리사무소의 개소비용은 사업주체와 입주자간에 체결한 관리계약 내용에 따라야 할 사항이나 관리업무를 입주자대표회의에 인계하기 전까지는 사업주체가 관리를 하여야 하므로 관리계약 내용에 특별한 내용이 없다면 사업주체(시공회사등)가 부담하여야 할 것입니다.  

ㅇ 주관58070 - 116 (2000. 1. 14)
<문의> 공동주택의 입주쓰레기 및 건축폐기물의 처리비용을 누가 부담하여야 하는지

<회신> 공동주택의 입주시 발생한 쓰레기 및 건축페기물의 처리와 그 비용 부담을 누가 하여야 하는지는 원인을 제공한 당사자들이 처리 할 사항으로서 우리부에서 답변할 사항이 아님을 알려드립니다. 

2. 입주단지 사업주체 관리기간 위탁관리 수수료 부담주체

주택법에서 입대의가 사업주체에게 관리권 인수를 위한 관리업체 선정 통보 시점을 “주택관리업자에 의한 관리방법을 선택한 경우에는 그 주택관리업자의 선정을 포함한다”로 명시하고 있으며 국토부 유권해석 및 판례 등의 사례로 비추어 볼 때, 입주자가 위탁관리수수료 부담을 시작하는 시점은 입대의에서 선정한 관리주체가 사업주체로부터 관리업무를 인계받는 시점부터로 보는 것이 타당할 것으로 사료됨.

ㅇ 주택법 제43조 (관리주체 등)

⑥ 사업주체는 자치기구가 구성되거나 주택관리업자가 선정된 경우에는 당해 관리주체에게 공동주택의 관리업무를 인계하여야 하며, 관리주체가 변경된 경우에도 또한 같다. 다만, 제5항(입대의에서 자치기구나 관리주체를 선정하지 않을 경우)에따른 관리주체의 관리기간은 대통령령으로 정한다.

ㅇ 주택법시행령 제54조(관리업무의 인수ㆍ인계)

② 법 제43조 제6항 단서의 규정에 의한 관리주체의 관리기간은 자치관리기구가 구성되거나 입주자등에 의하여 주택관리업자가 선정될때가지로 한다.

ㅇ 사업주체 관리기간에 대한 건교부 민원회신 내용

<2004. 7. 22 주거환경과 전자우편, 담당자 박국준 ☏504-9136)>
“사업주체가 선정한 관리주체의 관리기간은 주택법시행령 제54조 제2항의 규정에 의하여 입주자등에 의하여 주택관리업자가 선정될 때 까지로 하도록 하고 있음을 알려드립니다.”

ㅇ 사업주체의 위탁수수료를 부담기한에 대한 판례
   (서울중앙지방법원 제26민사부 : 사건번호2005가합112692)
“입주자대표회의가 다른 업체를 선정, 계약을 맺고 새롭게 위탁관리를 한 것이 입주자대표회의에 관리권을 이관한 시점이므로 그 시점까지 사업주체는 위탁수수료를 지불하라”